左大培:城市住宅与公有制

http://review.youngchina.org/archives/1906

转自:乌有之乡

(2010年3月的讲演提纲)

最近几年城市住宅售价暴涨,最根本的祸根是“住宅私有神话”。这个神话造就了少数暴富的地产商、无数的房奴、巨大的房地产泡沫和金融隐患。

城镇住宅售价暴涨的弊端:如果它使新建住宅销售价格总额与当年GDP的比例上升,则这样的售价上涨是不可持续的,很可能导致金融崩溃和经济衰退;即使它没有改变新建住宅销售价格总额与当年GDP的比例,如果这个比例过高,城镇住宅售价的暴涨也会大大加重人民的生活负担,仍然可能由于人民不堪高房价的重负而最终导致住宅供大于求、售价下跌、金融崩溃和经济衰退。

泡沫的表现:

1.住宅销售金额占GDP的比重不断上升。2006年全国商品房住宅销售金额为1万7千多亿元人民币,占当年国内生产总值的约8.2%。2009年1-11月全国商品房销售额35987亿元,2009年中国的国内生产总值(GDP)为335353亿元人民币,估计2009年中国商品房住宅销售金额会达到当年GDP的10%。按如此速度上升,总有一天全年的国民收入(GDP)不够用于购买当年销售的住宅。

2.在北京这样的“一线”大城市,住宅售价相对于房租过高。

2007年12月初,国内一年期个人人民币储蓄存款的利息率为3.87%,而期限为5-30年的商业性住房抵押贷款的年利息率则为7.83%。根据这样的利率,如果居民全部使用其自有资金来购买住宅,买房刚好合算的房价应当为年房租的24倍多;如果居民储蓄仅仅是为了买房、借入抵押贷款购买住宅时又不支付任何自有资金,其买房刚好合算的房价只应当是年房租的不到13倍;如果居民购买住宅时必须以自有资金支付占房价20%的“首付”,买房刚好合算的房价为年房租的15倍多。总之,借入抵押贷款购买住宅者自有的资金占该住宅售价的比例越高,买房刚好合算的房价—房租比就越高;在当时的利率结构和“首付”要求下,借入抵押贷款购买住宅合算的最高房价—房租比分布于15倍到24倍之间。

目前北京的住宅售价大约为同等住宅年房租的40倍。单以这个售价与现在的年房租相比,房价比买房合算的房价高出一倍以上。

当然,北京的房租以后可能会上升,而房租将来上升到一定水平,以现在房价买房就可能比那时付高房租租房合算。不过,按政府规定,购买的住宅只能住70年。北京的房租最近几年没有明显的上升。目前北京二环附近的住宅房租大约为每平方米50多元,而美国纽约相应地段住宅房租折合成人民币也不过每平方米不到200元。而房租与人民收入紧密相关,美国人均GDP将近5万美元,我国人均GDP则不到4千美元。据此推算,即便70年后中国人均收入能达到美国现在的人均收入水平,从而使北京的房租比现在上涨4倍,由于北京现在的房价比买房合算的房价高一倍,按现在的房价买房也不如租房合算。

3.城市住宅售价上涨并非由于供给不足。自1999年到2006年,中国几乎每年竣工的住宅建筑面积都在13亿平方米以上,只有2004年竣工的住宅建筑面积少于13亿平方米。

当然,中国每年竣工的这大约13亿平方米住宅中,一大半并不是城市中的住宅。自1999年到2006年,中国每年竣工的城镇住宅的建筑面积稳定在5.4亿平方米到6.6亿平方米之间。那以后每年竣工的城镇住宅建筑面积还有所上升。

新建住宅实物量不可能与实际GDP以同样比例增加:那样可以是住宅售价与GDP减缩指数以相同比率上升,新建住宅总值占GDP比例不变。但是即使实际GDP以每年略高于7%、十年增长一倍的速度增长,70年后每年新建住宅将达768亿平方米!这是不可能的。

即使新建住宅销售价格总额与当年GDP的比例一直保持不变,城镇住宅售价的暴涨也会大大加重人民的生活负担,仍然可能由于人民不堪高房价的重负而最终导致住宅供大于求、售价下跌、金融崩溃和经济衰退。

如果住宅售价的上涨速度总是等于GDP减缩指数的增长率,城镇新建住宅的销售价格总额与当年GDP之比总是为8%,则每年新建的城镇住宅数量与实际GDP以相同速度增长。假设每年经济增长3%,则70年后全部城镇住宅的售价总额就为当年GDP的2.34倍。从GDP中扣除20的税收,那时全部城镇住宅的售价总额仅为当年人民总收入的不到3倍。如果人民只能以其收入的三分之一用于住宅消费的话,全部城镇住宅的售价总额还不到当年人民可用于住宅消费资金的9倍。

如果中国每年竣工的城镇住宅数量固定不变,而住宅售价的上涨速度总是等于名义GDP的增长率,而每年新建城镇住宅销售金额与当年GDP之比都为8%,则70年后全部城镇住宅的售价总额就为当年GDP的5.6倍。从GDP中扣除20的税收,那时全部城镇住宅的售价总额就为当年人民总收入的7倍。按3.87%的存款利息率计算,如果将全部城镇住宅的售价总额这样多的资金存入银行并将全部本息在以后70年中每年以一个不变数额提取花完,则每年用于包括租房的全部消费支出可以按那年的居民收入计算增加约30%。或者,如果人民只能以其收入的三分之一用于住宅消费的话,全部城镇住宅的售价总额达到当年人民可用于住宅消费资金的21倍。

如果中国每年竣工的城镇住宅数量固定不变,而住宅售价的上涨速度总是等于名义GDP的增长率,而每年新建城镇住宅销售金额与当年GDP之比都为10%,则70年后全部城镇住宅的售价总额就为当年GDP的7倍。从GDP中扣除20的税收,那时全部城镇住宅的售价总额就为当年人民总收入的约8.8倍。按3.87%的存款利息率计算,如果将全部城镇住宅的售价总额这样多的资金存入银行并将全部本息在以后70年中每年以一个不变数额提取花完,则每年用于包括租房的全部消费支出可以按那年的居民收入计算增加三分之一多。或者,如果人民只能以其收入的三分之一用于住宅消费的话,全部城镇住宅的售价总额达到当年人民可用于住宅消费资金的26倍。

高额的住宅建筑和购买支出最终将造成人民大众不能承受的生活负担,并且最终导致住宅供大于求、售价下跌、金融崩溃和经济衰退。

即使新建住宅销售价格总额与当年GDP的比例一直不变,如果这个比例过高,城镇住宅售价的暴涨也会大大加重人民的生活负担,仍然可能由于人民不堪高房价的重负而最终导致住宅供大于求、售价下跌、金融崩溃和经济衰退。

摆脱目前造成房价暴涨的困境的根本出路,在于回到“公有制为主体”的城市住宅体制上来。

城市住宅上的“公有制为主体”,并不意味着以公有开发商为主体,而是意味着有大量的公有住宅出租给居民。因此,最近两年许多国企甚至央企在土地使用权拍卖时出高价当“地王”,是明显地违反城市住宅上“公有制为主体”的原则,因为以这样高价购买土地,显然建房的目的不是为了出租,而是为了以高价卖给私人。

公有企业特别是国有企业普遍经营房地产开发以出售住宅,本身就是错误的。应禁止普通的公有企业介入房地产开发,只有在房地产调节方面承担特殊使命的公有企业才可以进行房地产开发,其任务是保障当地居民以适当代价获得尽可能好的居住。

各大城市都应有专门的公有住宅供应和管理机构,负责大量向本地居民出租公有住宅。租金应遵照两个原则之一:或者是略低于市面上同等房屋出租的市场化租金,或者是足以补偿从征地、开发、建造到管理的全部成本。目前应特别注重向住在本地的企业员工、“蚁族”大学生提供优质低租金的住宅。

自从背弃了城市住宅“公有制为主体”的制度,中国就进入了房价暴涨的时代。

所谓“改革福利分房的住房制度”,其实质就是消灭公有住宅。直接的结果是房租迅速上涨带动房价上涨,以后是低利率的信贷刺激使房价进一步上涨,最后是单纯预期房价上涨而投机买房进一步推高房价。而为鼓励“私人买房”而推行的“宽松信贷政策”则为房价上涨提供了足够的资金。

根据住宅销售价格指数推算,1998年到2006年中国住宅售价上升了约43.9%,而根据住宅租赁价格指数推算,1998年到2006年间房租也上升了约44.4%。到2006年为止,长期总的看来房租仍然与住宅售价上涨速度大致相等,而且房租还是比住宅售价上涨得略快。但是2002年到2006年,根据住宅租赁价格指数计算的全国平均的单位住宅房租只上涨了不到12%,根据住宅销售价格指数计算的全国平均的单位住宅价格却上涨超过33%。这合乎我们的这一印象:房租在2002年以前比房价上涨得快,2003年之后商品住宅售价急速上升,房租却几乎不变。

低利率的扭曲作用:

如果居民购买住宅使用的全部都是其自有的资金,则在居民储蓄存款利率为3.87%时,单纯为居住需要购买住宅合算的房价不能比年房租高24倍半,而在存款年利率为1.98%时,单纯为居住需要购买住宅合算的房价不能比年房租高的倍数就可以提高到约38倍;如果居民储蓄仅仅是为了用于购买自己住的住宅,居民购买住宅时使用的资金又全部都是借入的贷款,则在住房抵押贷款利率为9%时,买房刚好合算的房价只为年房租的约11倍,住房抵押贷款利率降到7.83%时,买房刚好合算的房价就上升到年房租的约12.72倍。

大概的估算表明,购买住宅合算的最高房价-房租比,2002年利率最低时比2006年底利率上升以后要高大约50%。

大城市中的“城中村”造成了一系列问题,其根源也在于背弃了农村的集体所有制。

目前中国已经形成了巨大的房地产泡沫,必须尽快消除这个泡沫。

政府首先应当切断房地产投机的资金来源。最有效的做法是:根据一个城市房价上涨的百分比相应地降低以当地住宅作抵押所可以获得的贷款金额。这个做法应当同样适用于对企业发放的贷款。这样也会预先减少银行等金融机构在房地产泡沫破灭时将遭受的损失。

目前北京等地房价过高,买房居住比租房居住所付代价至少高70%,买房居住极不合算,为获取房租而投资性买房也极不合算。为在房价高时卖房而投机买房者也面临房价暴跌造成损失的极大风险。

摆脱这一困境的唯一出路是政府大量兴建国有住宅出租,在不需要政府补贴任何资金的前提下稳定房租,保障民生和本地经济运行,同时也增加了住宅建设投资。即使经济增长真的需要住宅建设投资拉动总需求,也应当以公有住宅建设拉动投资需求。

大批的私营企业家在变为房地产开发商甚至房地产投机商,许多由于国企“改制”而变为大资本家的企业“老总”(如大连的某几个公司“老总”、北京的“联想控股”)也在变为房地产开发商甚至房地产投机商。他们因此而不再对中国的经济发展作任何贡献,而单纯变为人民财富的掠夺者和剥削者。这使中国发展私营经济、实行国有企业私有化丧失了最后一点正当的理由。而当房地产泡沫必不可免地破灭时,许多的私营老板们将会破产。因此,目前的房地产泡沫和房地产投机正在搞垮中国的私营经济。正是私有化企业自己的疯狂葬送了私有化的事业。

正因为如此,戳破中国的房地产泡沫本身就是对私有化最有力的回击,也是对私有化的最大一击。左派不应当错过这个机会。

房地产业泡沫的危害说明,“国进民退”是中国的资本主义势力自己逼出来的。

最近沈阳的动物园老虎大批死亡,据说原因之一是私营股东抽走了大笔资金。山西的劣质疫苗致死人命,也是因为有私营企业参与。私营企业行为如此恶劣,但是在最近结束的今年人大和政协的“两会”上,仍然有人指责所谓的“国进民退”。这是一个标志,证明中国“两会”的代表中资本家占了优势,而工人农民甚至国有企业的普通员工却没有真正的代表。

在今年的“两会”上,厉无畏反对房价下跌,王建林反对征收物业税,房地产商利益的代表有如此强有力的声音,表明“两会”代表中有大量的房地产商喉舌。王建林本来就是靠从政府无偿获得土地和房产资源发财的私有化“改制”代表,现在成为“中国最富家族之一”。

“两会”上的言论反映一个根本的问题:连在所谓的“民意机构”中,也是资本家的代表占了统治地位,工人农民甚至中产的“房奴”们都没有自己真正的代表和代言人。辽宁某县的一个将农业电力系统变为自己家族控制的人,竟然以“农民代表”身份作了“两会”代表。这种与王建林同类的私有化代表人物充斥“两会”,证明“两会”代表的产生有严重的问题和扭曲。为什么通化钢铁的吴敬堂、揭露房地产商的曹建海这样为人民大众代言的人不能成为“两会”代表?这使“两会”无法真正反映人民的愿望。

两会上住建部长公然说中国房价还会上涨20年,这种说法根本就没有根据。有理由怀疑,这种说法其实反映了该部官员们自己的要求。有传闻说,住建部连一个处长都有4套住宅。果真如此,住建部的人当然会希望房价上涨得越厉害越好。中央政府应当对住建部进行清查,应当规定住建部的官员除自己居住的住宅外,不能买卖任何房地产。

“两会”代表的言论和住建部的行为表明了一个危险:中国的政治权力可能被资本家及其同盟者们掌握。我们必须注意这样的根本问题:政治权力被谁掌握,谁作“两会”的代表?